Qu’est-ce qu’une foncière immobilière ?
En France, il existe de nombreuses possibilités juridiques pour abriter un investissement immobilier. C’est le cas de la foncière immobilière qui est le terme courant pour désigner la société foncière. Cette forme particulière d’entreprise commerciale a pour but de gérer et bien sûr de faire fructifier du patrimoine immobilier. Plébiscité par de nombreux investisseurs, ce dispositif est néanmoins méconnu du grand public. Découvrez donc ici la définition, les statuts possibles, le mode de fonctionnement de même que les avantages de la foncière immobilière.
Foncière immobilière : définition et fonctionnement
Une société foncière immobilière ou plus exactement une « société foncière » est une entreprise de type commerciale qui possède divers biens immobiliers. Le but général de la foncière immobilière est donc de faire fructifier son patrimoine immobilier, soit en le commercialisant après revalorisation, soit en le louant. La mise en commun d’un certain nombre de biens immobiliers vise essentiellement à mutualiser les risques.
Une société foncière peut faire l’acquisition de biens, les rénover et les valoriser, les mettre en location ou les revendre. Les biens peuvent être de diverses natures comme, par exemple :
- des logements
- des locaux commerciaux
- des bureaux
- des terrains
- des bâtiments industriels
- des places de stationnement
Suivant la taille de la société foncière immobilière, la gestion au quotidien de ces biens peut être assurée par des professionnels, salariés de la société.
Quel statut juridique pour une foncière ?
Une société foncière immobilière peut être créée sous le statut d’une SAS (société par actions simplifiée), ou celui d’une SARL (société à responsabilité limitée). Ce sont les statuts privilégiés de la plupart des foncières qui ne sont pas cotées en bourse ou qui ne servent pas de véhicule financier au grand public.
Dans ces derniers cas, le statut de SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ou de SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) sont alors choisis, généralement par des foncières à forte valorisation.
Les SARL immobilières sont souvent fréquemment des sociétés ad hoc qui ont été établies par plusieurs investisseurs qui peuvent avoir des liens familiaux, amicaux ou d’affaires pour valoriser et faire fructifier un patrimoine. Elles ont alors rarement la vocation à échanger des parts de la société comme c’est le cas plus fréquent avec SIIC ou SPPICAV.
La SAS immobilière est, quant à elle, en quelque sorte une variante de la SARL immobilière. Elle s’avère toutefois plus souple que cette dernière d’un point de vue juridique et ses actions sont librement échangeables avec des tiers. Ce statut offre donc plus de possibilités d’intégrer de nouveaux entrants au capital. Néanmoins, ce dernier peut être verrouillé pendant 10 ans pour apporter de la stabilité à la société ou contraindre à un engagement sur le long-terme.
Quel est l’intérêt d’investir dans une société foncière immobilière ?
Lorsque des loyers sont perçus en direct, ils sont très souvent fortement imposés. Ils sont imposés directement au barème de l’impôt sur le revenu et sont également soumis aux prélèvements sociaux. Seuls les intérêts de l’emprunt contracté et certaines charges peuvent être déduites, mais cela reste souvent mineur.
Pour éviter cet inconvénient majeur, il est préférable d’investir dans des structures financières spécifiques. La société foncière immobilière en est une.
Cette structure peut alors offrir les avantages suivants :
- une réelle diversification des placements immobiliers
- des risques mutualisés
- des règles comptables qui permettent l’amortissement des biens et de déduire les intérêts d’emprunt
- un taux d’impôt pour la société qui est plus bas que l’assiette de l’impôt sur le revenu
- un investissement éligible au PEA
- le régime fiscal des dividendes pour les bénéfices perçus
Différences entre une société foncière et une SCI
Il existe d’autres types de sociétés spécifiques à l’investissement immobilier. Ce sont les sociétés dites « civiles » comme la SCI (société civile immobilière) ou la SCPI (société civile de placement immobilier).
La différence principale entre une SCI et une SAS est sur le plan des statuts : la SCI nécessite au moins deux associés tandis que la SAS peut être constituée par une seule personne.
Sur le plan fiscal, la SCI est soumise dans la plupart des cas à l’impôt sur le revenu qui s’applique aux loyers perçus. La seule exception concerne les SCI qui louent des logements meublés et qui sont alors astreintes au régime de l’impôt sur les sociétés.
