Loyers impayés : quelles assurances ou garanties pour les éviter ?
Les loyers impayés peuvent être considérés comme les cauchemars du propriétaire bailleur. Celui-ci se demande bien souvent de quels outils il dispose pour sécuriser vos revenus locatifs et éviter le calvaire du recouvrement des loyers impayés. Heureusement, il existe des dispositifs pour parer à ces défauts de paiement des locataires. Ainsi, l’assurance loyers impayés, la garantie Visale ou encore le cautionnement solidaire sont des outils qui peuvent vous aider à éviter les conséquences financières parfois lourdes des loyers impayés.
La première des protections : bien sélectionner ses locataires
Cela peut paraître évident, mais la sélection des locataires est la première étape vers l’absence de loyers impayés. Ce n’est bien sûr pas une garantie absolue, mais cela devrait limiter drastiquement les risques encourus.
Ce processus de sélection n’est pas pour autant facile à réaliser et bien des propriétaires ont recours à un spécialiste de la gestion immobilière notamment pour réaliser cette tâche avec professionnalisme et expérience.
Pour un candidat salarié, ce sont les revenus qu’il faudra analyser en volume, mais également en stabilité. Il faudra, par exemple, être vigilant sur les périodes d’essai et leurs renouvellements pour éviter les défaillances rapides.
Une règle d’usage préconise des revenus équivalents au triple du loyer, mais cette règle est à moduler selon les cas particuliers.
Dans le cas où vous passez par un gestionnaire immobilier, celui-ci a pour tâche de sélectionner les candidats et de vous donner un avis consultatif. Mais, le choix définitif reste l’apanage du propriétaire même s’il reste fortement conseillé de suivre les mises en garde de son gestionnaire, professionnel expérimenté.
L’assurance loyers impayés pour sécuriser ses revenus locatifs
C’est certainement la solution la plus efficace pour se protéger contre les loyers impayés. En effet, l’assurance loyers impayés ou aussi appelée garantie des loyers impayés (GLI) donne la garantie au propriétaire de toucher ses revenus si un défaut de paiement est déclaré à l’assurance.
À condition que leur locataire soit considéré solvable par l’assurance, tous les propriétaires peuvent contracter une telle assurance. Les critères de solvabilité sont propres à chaque assureur qui détient la décision finale d’accepter ou non de couvrir le risque.
L’assurance loyers impayés couvre alors deux types de risques : les loyers impayés et/ou les charges locatives impayées. Il peut y avoir des risques optionnels comme les frais
de détérioration, de serrurier ou encore des frais juridiques pour couvrir d’éventuels litiges.
C’est le propriétaire du bien qui doit payer cette assurance loyer impayé et son coût, bien que variable d’une compagnie à une autre, se situe généralement à 2, 5 % des loyers et charges couverts.
La garantie Visale pour éviter les loyers impayés
La garantie Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi) a été mise en place par le gouvernement et fait intervenir Action Logement pour rembourser les loyers impayés du propriétaire.
C’est en quelque sorte un dispositif de caution solidaire mutualisé qui est géré par Action Logement. Mais, il n’est pas universel puisque certaines conditions s’y appliquent :
Le locataire doit avoir entre 18 et 30 ans ou s’il a plus de 30 ans, être salarié agricole ou du secteur privé et avoir une rémunération de moins de 1 500 € nets. En dehors de ces deux cas, cela peut être un salarié en situation de mobilité.
La garantie couvre uniquement les 36 premiers loyers d’un bail dont le montant mensuel n’excède pas (charges comprises) 1 500 € pour Paris et 1 300 € ailleurs.
Ce dispositif a donc des limites notables et ne peut couvrir toutes les situations, notamment au-delà de 3 ans de bail où la garantie n’est plus actionnable.
Mettre en place une caution solidaire pour sécuriser les loyers
La caution solidaire est un acte par lequel un locataire nomme une personne qui pourra prendre son relais en cas de défaut de paiement. Cette méthode a aussi ses limites, car bien que les garanties apportées par la personne solidaire du locataire puissent être vérifiées au moment de la signature du bail, sa solvabilité n’est pas assurée dans le temps.
Dans le cas où cette personne ne peut pas assurer le versement des loyers impayés, il ne reste alors plus qu’une longue et couteuse procédure judiciaire. Néanmoins, la caution solidaire reste très employée, notamment avec des locataires jeunes pour lesquels les parents peuvent apporter un peu de sécurité au propriétaire.
