Le promoteur immobilier et le permis de construire

Promoteur immobilier est un métier aux multiples facettes. Lors de la construction d’un bâtiment neuf, les promoteurs en sont les maîtres d’ouvrage : ils sont à l’origine de la réalisation de l’édifice et en prennent la responsabilité juridique, de l’élaboration architecturale à la construction finale. Les missions du promoteur sont donc nombreuses : analyser le marché de l’immobilier, étudier la faisabilité de la construction, réaliser les appels aux bureaux d’études et aux architectes, accompagner les recherches de financement, suivre de près l’exécution des travaux et livrer les bâtiments à leurs nouveaux propriétaires ou investisseurs. Derrière chacune de ces missions se cache un grand nombre d’autres tâches qui doivent être gérées par le promoteur. Dans cet article, nous allons nous pencher sur une des missions clés dont il doit s’occuper : l’élaboration du permis de construire. Pour que ce simple document administratif se retrouve affiché sur les chantiers de construction, le promoteur doit accomplir plusieurs démarches. Étape par étape, voici le chemin du permis de construire lorsqu’il est géré par un promoteur immobilier.

Concevoir un projet architectural

La majorité des productions immobilières concernent des bâtiments d’habitation, soit des logements collectifs, soit des maisons individuelles. Toutefois, le promoteur immobilier peut être amené à travailler dans de multiples secteurs : bureaux, résidences de services, hôtels, rénovations, parcs d’attractions ou encore locaux industriels et commerciaux.

L’étude de faisabilité du projet

Cette étape est réalisée main dans la main avec un architecte. Une fois la promesse d’achat d’un terrain signée entre le vendeur et le promoteur, il faut préparer les premiers échanges qui auront lieu avec les élus, la ville étant l’instance qui délivre les permis de construire. Un premier projet est élaboré par l’architecte et le promoteur. Ces derniers doivent alors prendre en compte chaque détail technique, afin de les adapter au terrain et aux contraintes imposées par la ville. Cette étude de faisabilité prend la forme d’un dossier qui se compose de plans, de coupes, de visuels, des coûts de construction et de toutes les spécificités techniques que doit respecter le bâtiment. L’équipe architecte-promoteur est alors liée par un contrat de maîtrise d’œuvre.

La présentation du projet aux élus

Ce rendez-vous n’est pas obligatoire, mais il est indispensable. Cette réunion permet aux promoteurs et aux mairies de négocier certains détails de la construction en devenir. L’architecte et le vendeur du terrain peuvent être conviés à cette assemblée. Pendant cette réunion, chaque détail va être abordé et analysé par les élus, afin qu’ils puissent juger la pertinence de l’intégration d’un tel bâtiment dans leur ville. Au terme de cet examen approfondi, la municipalité peut se déclarer favorable ou défavorable au projet. Attention, même si la ville se dit favorable au dossier proposé, elle peut émettre des demandes et des remarques afin que le projet corresponde parfaitement au Plan local d’urbanisme (PLU) du territoire. Ainsi, le promoteur immobilier peut apporter les changements nécessaires à la validation du projet et l’obtention du permis de construire.

Déposer un permis de construire

Une fois les remarques des élus prises en compte et le projet modifié, le promoteur doit rassembler tous les documents nécessaires et attendus par la mairie pour demander son permis de construire.

Les documents à fournir aux élus

Le contenu du dossier de permis de construire est établi par le code de l’urbanisme. Mais les documents à fournir ne sont pas toujours les mêmes : certaines municipalités possèdent leur propre charte de construction. Dans ces cas-là, des documents complémentaires sont attendus. Le formulaire obligatoire à transmettre est le Cerfa 13406*05, le formulaire du permis de construire. Les autres documents obligatoires sont : – un plan de situation de terrain, le plan cadastral de la commune ; – un plan de masse de la construction à édifier, la vue aérienne de la parcelle cadastrale, imageant les états actuels et futurs du terrain ; – un plan en coupe de la construction et du terrain, illustrant l’implantation du bâtiment sur le terrain ; – une notice descriptive qui décrit le terrain (situation, caractéristiques, végétation) et présente le projet (comparaison aux constructions annexes, type d’architecture, matériaux choisis) ; – un plan des façades et de la toiture, dessiné à l’échelle, annoté et coté ; – un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ; – des photographies prises de différents points de vue permettant de situer le terrain dans les environnements proches et lointains.

Le délai d’instruction du permis de construire

Une fois que tous les documents sont réunis, le promoteur immobilier dépose le permis de construire à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain. La municipalité a trois mois pour donner, ou pas, son accord. Elle doit également afficher l’avis de dépôt dans les quinze jours suivant la remise afin que les voisins ou autres intéressés puissent le consulter.

L’obtention du permis

Une fois le délai d’instruction écoulé, trois réponses peuvent être données : – L’obtention du permis de construire, signifié au promoteur par lettre recommandée. – Le refus du permis, soit pour des raisons mineures (et dans ce cas, le promoteur a deux mois pour apporter des modifications au permis actuel), soit pour des raisons majeures (et dans ce cas, le promoteur doit établir un nouveau permis de construire). – Aucune réponse de la municipalité, qui vaut acceptation. Néanmoins, afin d’éviter un quelconque quiproquo, le promoteur peut faire une demande de non-opposition à la mairie.

Afficher le permis de construire

Même lorsque le permis de construire a été obtenu, rien n’est encore joué pour le promoteur. En effet, les riverains et autres personnes intéressées par la nouvelle construction bénéficient de deux mois pour s’opposer au projet. Si une opposition est faite, elle doit être sérieusement documentée et doit présenter des pièces justificatives. Le permis doit donc être affiché de manière lisible sur une des façades principales du terrain à construire. Si le permis est mal affiché ou pas assez visible, il peut être annulé ! Pour prévenir cette éventualité, les promoteurs immobiliers peuvent contacter un huissier de justice afin que ce dernier valide l’affichage du panneau. Pour mettre toutes les chances de son côté, le promoteur peut le faire intervenir trois fois : lors de la pose du panneau et au terme des deuxième et troisième mois d’affichage. Passé ce délai, la municipalité bénéficie d’un mois supplémentaire pour s’opposer à la construction du nouveau bâtiment. Le parcours et les démarches qui visent à obtenir un permis de construire sont alors extrêmement longs. Cette durée peut être allongée à chaque étape précédant une nouvelle construction : des négociations avec les élus qui durent, des demandes de documents complémentaires, des recours provenant des riverains… Le promoteur doit ainsi savoir s’armer de patience afin de mener à bien son projet.