Les principaux types de montages immobiliers
Les montages immobiliers sont aujourd’hui essentiels à la réalisation de marchés cohérents dont les composantes sont maitrisées et coordonnées. Ainsi, de la vente en l’état futur d’achèvement au contrat de promotion immobilière en passant par le bail commercial en l’état de futur achèvement, voici un petit tour d’horizon des principaux types de montage immobilier.
Un montage immobilier, c’est quoi ?
Définition
Un montage immobilier consiste en l’initiation d’un projet à caractère constructif qui définit l’ensemble d’une opération à l’avance. Il nécessite la mise en action d’une équipe pluridisciplinaire dans l’élaboration d’un programme à l’aspect aussi bien technique que juridique, financier et administratif.
On note aujourd’hui une grande variété de montages immobiliers présentant chacun des spécificités de modalités à la faveur de transactions simplifiées ou avantageuses pour les acheteurs et les vendeurs. Ce sont les objectifs édictés par le maitre d’ouvrage qui serviront à définir celui qui semble le mieux convenir à son projet de réalisation.
Quelles sont les étapes d’un montage immobilier ?
Le montage immobilier relève d’une méthodologie relativement simple. Si chaque projet est différent, ils répondent pourtant tous de la construction méthodique suivante :
• L’acquisition d’un terrain constructible et à même d’accueillir le projet de construction ;
• La mise en place d’un projet d’opération immobilière adapté et réfléchi ;
• La définition des besoins financiers et demandes de prêt ;
• Les dépôts et obtentions des différents permis de réalisation et de construction ;
• La recherche des constructeurs, réalisateurs et passation de marchés de travaux ;
• La commercialisation de l’opération immobilière.
Ainsi, un montage immobilier met en action un grand nombre d’acteurs, du promoteur aux entrepreneurs en passant par les partenaires juridiques et financiers.
Le montage financier immobilier blanc ou gris ?
Le lancement en blanc
Une opération de promotion immobilière en blanc est définie par son mode de financement. Elle est initiée sans qu’aucune des constructions n’ait été vendue ou louée au préalable. C’est-à-dire que le constructeur assume l’entière responsabilité financière de son projet et mise sur sa valeur spéculative finale ainsi que sur sa capacité à commercialiser rapidement les différents lots.
Ce type d’opérations, bien que nettement plus risqué pour le promoteur, présente un net avantage de gain de temps. Étant donné qu’il n’est pas nécessaire d’avoir prévendu, une partie ou l’entièreté du projet, avant le début de la construction, ce sont des opérations rapides et souvent plus simples à réaliser.
Le lancement en gris
À la différence d’un lancement en blanc, une opération de montage immobilier en gris répond à une structure financière beaucoup plus exigeante. En effet, la construction de ce type de projet ne peut démarrer qu’après la vente ou la location préalable des différents lots. Cependant, il conviendra d’entamer en amont le travail d’étude, de réalisation des plans et de dépôt des demandes d’autorisations pour présenter aux clients un projet abouti et concret.
Le lancement d’une opération de construction immobilière en gris permet au promoteur immobilier de limiter les risques financiers et d’adapter sa réalisation en fonction des désirs et des demandes de ses clients. Cependant, le besoin d’attendre que les lots soient vendus sur plan induit généralement un projet plus long et plus complexe.
La vente en l’état futur d’achèvement : un montage immobilier populaire et avantageux
La VEFA, c’est quoi ?
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat de vente immobilier très populaire. Il promet à un acheteur de faire l’acquisition d’un logement dont les prestations et les modalités lui ont été présentées par projet et sur plan avant le début de la construction. Ainsi, le constructeur s’engage à fournir un bien identique à celui présenté, et ce dans des délais contractuels prédéfinis.
Quelles sont les modalités de la VEFA
La VEFA présente des avantages et des modalités de souscription qui lui sont propres. On note par exemple :
• Des modalités de paiement avantageuses : le bien peut être acheté en une seule fois ou selon un échéancier de paiement qui court tout au long de la construction ;
• Des frais de notaire largement réduits à hauteur de 2 à 3% du prix d’achat final du bien contre 7 à 8% pour un immeuble ancien ;
• Un financement facilité grâce à la prise en charge par l’Etat d’un prêt à taux zéro, pour l’achat d’un logement neuf, à hauteur de 40% du montant total de la vente.
Le contrat de promotion immobilière
Le CPI, c’est quoi ?
Le contrat de promotion immobilière est une disposition légale édictée à l’article L221-1 du code de la construction et de l’habitation. Il se définit comme un « mandat d’intérêt » conclu entre un maitre d’ouvrage et un promoteur immobilier. Ce dernier s’engage alors à effectuer la réalisation d’un programme de construction pour un montant défini à l’avance.
Le promoteur immobilier se trouve alors seul à assumer les contraintes inhérentes au projet comme les coûts de construction, les passations des marchés de travaux ou le suivi de chantier. Il sera également le seul responsable d’éventuels problèmes financiers, administratifs et commerciaux. Enfin, il est tenu contractuellement de livrer le bien dans un délai préalablement établi.
Pourquoi utiliser le CPI ?
Le contrat de promotion immobilière présente de nombreux avantages tant pour l’acheteur que pour le promoteur immobilier. Pour le maitre d’ouvrage, il permet :
• De penser et de concevoir un bien personnalisé et fonctionnel ;
• De maitriser son budget avec un projet entièrement payé en amont ;
• De confier la construction de son logement à un professionnel qualifié ;
• De payer des frais de notaire réduits au titre de la construction d’un logement neuf ;
• De s’assurer de disposer d’un ouvrage garanti pendant 10 ans au titre de la protection par l’assurance décennale.
Pour le promoteur, le contrat de promotion immobilière permet :
• De travailler à la construction d’un programme en gris, c’est-à-dire financé avant sa construction ;
• De choisir les artisans, les entreprises de travaux et les sous-traitants inhérents au projet ;
• Maitriser l’intégralité des étapes de conception et de fabrication jusqu’à la livraison du bien.
Le Bail commercial en l’état futur d’achèvement
Le contrat de bail en l’état futur d’achèvement reprend les grands principes de la VEFA en intégrant une dimension locative et un troisième protagoniste bailleur professionnel. Ainsi, les acteurs de ce marché sont :
• Le promoteur immobilier qui s’engage à la conception et à la mise en œuvre d’un programme immobilier destiné à un usage professionnel ;
• L’acquéreur et futur bailleur qui a investi dans les locaux professionnels pré-loués. Ce type de contrat permet de rassurer les investisseurs quant à leur future rentabilité ;
• Le locataire du futur local. Le BEFA lui permet, si le bail est signé avant la construction, d’adapter et de choisir les éléments constitutifs qui lui sont essentiels (dépendant de sa profession ou de l’activité exercée).
Finalement, le bail en l’état futur d’achèvement répond à une problématique professionnelle en garantissant à son investisseur un retour rapide et assuré. Cependant, sa souscription tripartite induit une mise en œuvre parfois complexe et souvent longue.
