La société civile immobilière, un outil juridique avantageux pour gérer son patrimoine immobilier

Définition de la société civile immobilière

La société civile immobilière, plus communément appelée SCI, est une forme juridique de gestion du patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes physiques ou morales (un maximum de 99 associés) de mettre en commun leur bien immobilier dans le but de le gérer et/ou de le louer.

Il existe plusieurs types de SCI en fonction des objectifs des associés :

• SCI à capital fixe : tous les associés ont les mêmes droits sur le capital et les bénéfices. Ils peuvent également être mis en place pour réaliser un investissement locatif par exemple ;
• SCI à capital variable : les associés n’ont pas toujours les mêmes droits sur le capital et les bénéfices. Cette forme est souvent utilisée pour gérer un patrimoine familial ;
• SCI à l’IS : cette forme permet aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants puisque les bénéfices réalisés sont imposables à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire unique de 30 % ;
• SCI à l’IR : cette forme est souvent utilisée pour la création ou la restructuration d’entreprises. Les associés doivent imposer leurs bénéfices au titre de l’impôt sur le revenu ;
• SCMI : il s’agit d’une forme particulière destinée aux bailleurs sociaux qui permet aux locataires disposant de faibles revenus d’accéder à la propriété.

Quels sont les avantages de cette structure juridique ?

La gestion d’une société civile immobilière présente plusieurs avantages intéressants :

• simplification des démarches administratives : il n’y a qu’un seul bail, un seul compteur… ;
• limitation des responsabilités : chaque associé ne peut être tenu responsable que du montant qu’il a apporté au capital social ; – plusieurs possibilités pour gagner de l’argent : la location nue, meublée, avec option d’achat… ;
• transmission du patrimoine facilitée : il est possible de transmettre ses parts sociales sans taxe ni droit sur la plus-value immobilière grâce au régime fiscal PINEL par exemple.

Ces quelques avantages permettent donc à la SCI de stimuler drastiquement sa rentabilité.

 Quels sont les avantages d’une SCI vs un régime d’indivision ?

En termes de gestion et transmission du patrimoine

1. La SCI permet aux associés de gérer leur patrimoine immobilier de manière professionnelle et de bénéficier d’avantages fiscaux.
2. La SCI offre une certaine flexibilité en termes de gestion du patrimoine, ce qui permet aux associés de prendre des décisions plus efficaces.
3. La SCI est également un moyen efficace pour les associés de transmettre leur patrimoine à leurs héritiers.

En termes de fiscalité

La société civile immobilière permet aux associés de déterminer la fiscalité applicable à leur SCI, ce qui peut réduire considérablement le montant d’impôt à devoir.
De plus cette forme de gestion est un régime juridique avantageux pour les personnes possédant un patrimoine immobilier important.

Vous l’aurez compris, la principale différence entre une SCI et un régime d’indivision tient au fait que le premier permet à chaque société de transmettre ses biens en commun sans devoir de droits de succession ni de taxes tandis que dans le deuxième cas, les associés devront acquitter l’impôt foncier et payer des droits successoraux.

Le choix entre ces 2 structures juridiques doit donc se faire en fonction des objectifs des propriétaires.

Quels sont les démarches pour créer une société civile immobilière?

Comment ?

Pour mettre en place une SCI, il faut respecter certaines démarches administratives et juridiques :

• choisir le nom et l’adresse sociale ;
• déterminer le ou les objets sociaux (investissement locatif, gestion familiale…) ;
• rédiger les statuts conformes aux articles 1832 et suivants du Code civil français)
• publier une annonce lorsque le montant du capital social est supérieur à 18 000 euros)
• déposer les fonds nécessaires au greffe du tribunal compétent ;

Attention ! La création d’une SCI n’est pas permise dans certains cas comme l’exemple de fonds de commerce, de terrains agricoles…

Où ?

Les porteurs de projet de création d’une SCI doivent adresser leur dossier au Greffe du tribunal de commerce dont ils dépendent pour obtenir l’immatriculation au RCS de leur société, et ce, dans un délai d’un mois après la signature des statuts de la société civile immobilière.
Une fois la demande validée, ils recevront leur extrait KBIS.

Pour plus d’informations sur les démarches à accomplir en vue de la création de votre SCI, vous pouvez vous renseigner auprès du Greffe du tribunal compétent ou consulter un professionnel (expert-comptable, notaire, conseil en gestion…) qui vous accompagnera tout au long des démarches.

Quand ?

La date limite pour compléter ce processus varie selon le statut fiscal de l’entreprise. Néanmoins, si une société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés, la déclaration doit être réalisée dans un délai d’un mois suivant la date de constitution de la SCI.