Faut-il privilégier l’investissement immobilier patrimonial ou l’investissement locatif en 2023 ?

L’année 2021 a été marquée par le dépassement d’un seuil historique dans le domaine des transactions immobilières : dans l’hexagone, 1 200 000 d’opérations ont été enregistrées sur ce seul exercice. Ce total ne doit pas être compris comme un ensemble homogène. De nombreux cas de figure apparaissent. Parmi ceux-ci, deux exemples spécifiques méritent une analyse plus détaillée et une prospective sur l’année 2023, l’investissement immobilier patrimonial et l’investissement locatif.

Deux définitions et une distinction

Si ces deux termes semblent sémantiquement proches, ils reflètent deux réalités et surtout deux finalités bien distinctes. De fait, l’investissement immobilier patrimonial n’a pas pour vocation première de générer du cash-flow. L’enjeu est tout autre. Dans ce cas de figure, l’investisseur recherche un bien qui conservera sa valeur, et dont il espèrera qu’elle s’appréciera au fil des ans. Dans cette opération, c’est la plus-value à long terme qui est ciblée.

A contrario, l’investissement immobilier locatif vise à la maximisation du cash-flow mais pas prioritairement à la valeur intrinsèque du bien.
Ces deux modes d’investissement impliquent des approches, des avantages et des inconvénients bien spécifiques même s’ils ne sont pas strictement à opposer.

L’investissement immobilier patrimonial : avantages, inconvénients et finalité

L’investissement immobilier patrimonial est considéré comme une opération blanche. Dans la mesure ou la valeur à long terme du bien est recherchée au détriment des cash-flows sur le court terme, ce type de transaction est par exemple à privilégier afin de préparer une succession. L’investisseur peut alors orienter son choix vers l’ancien dans la mesure ou la valeur de ce type de bien reste généralement stable dans le temps.

En poursuivant le raisonnement, ce type d’opération permet de privilégier des leviers fiscaux comme le déficit foncier [1] et d’obtenir à court terme une économie des cotisations sociales ainsi qu’une déduction sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €). Outre l’avantage fiscal inhérent à ce dispositif, l’acquéreur réalise une opération d’épargne immobilière de long terme, qui plus est, favorable à ses ayants droits. Les dispositifs Denormandie [2] et Malraux – pour les biens à valeur patrimoniale – sont également à considérer dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien.

Néanmoins, ces dispositifs fiscaux sont surtout favorables aux tranches d’imposition les plus élevées. De plus, cette approche s’adapte surtout aux profils disposant de revenus fonciers établis, en moyenne supérieur à 20 000 € par an. Un autre inconvénient porte sur la génération de revenus à court terme, qui sont souvent réduits à une portion congrue et rognés par l’inflation.

Avantages, inconvénients et objectifs de l’investissement locatif

A contrario, l’investissement locatif vise surtout à un gain de cash-flow à court terme. Dans cette mesure, des taux de rentabilité élevée sont à privilégier, ce qui implique plusieurs conséquences. D’abord, la location peut porter sur des biens résidentiels mais également sur de l’immobilier commercial ou professionnel. D’autre part, l’achat de pierre-papier (SCPI) est aussi une option dans ce cas de figure.

La finalité n’est pas nécessairement que la valeur intrinsèque du bien s’apprécie. Dans ce scenario, les programmes immobiliers neufs ou d’autres formes d’investissements (chambres d’EPHAD, résidences étudiantes, appartements destinés à la colocation, locations saisonnières etc.) sont envisageables.
Des dispositifs fiscaux peuvent être également envisages comme le dispositif Pinel d’investissement locatif [3] ou un plan de location LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) [4].

Conclusion

Les deux approches présentées ne sont pas drastiquement opposées mais sont bien distinctes dans leur finalité. C’est pourquoi il est indispensable de définir une stratégie immobilière adaptée à vos objectifs afin d’opter pour la stratégie la plus pertinente au regard de votre situation.

Cet accompagnement est proposé par l’ensemble des équipes Weiss Immobilier. Forts de 14 années d’expérience et capitalisant plus de 250 millions d‘euros d’investissements, nos experts seront en mesure de définir avec vous la stratégie immobilière la plus judicieuse pour vos ambitions.

• [1] Bercy Infos, « Tout savoir sur le déficit foncier », 28/04/2022. [En ligne], disponible sur : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier
• [2] Bercy Infos, « Rénovation d’un logement ancien : tout savoir sur la réduction d’impôt « Denormandie », 11/05/2022. [En ligne], disponible sur : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reduction-impot-denormandie
• [3] CEDEF, « Le dispositif Pinel d’investissement locatif », 2021. [En ligne], disponible sur : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif
• [4] Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre) « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée », 07/04/2022. [En ligne], disponible sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744