Compromis de vente immobilier, infos utiles et erreurs

Un bien à vendre ou un projet d’achat ? Vous devrez passer par une étape obligatoire : la signature d’un compromis de vente immobilier. Tout ce qu’il faut savoir pour réussir ce procédé sans encombres.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente immobilier ?

Aussi appelé « avant-contrat », le compromis de vente immobilier est la première étape permettant de sceller l’accord des deux parties – vendeur et acheteur – dans le cadre d’une transaction immobilière.

Il va au delà de l’offre et de l’accord de principe : il lie véritablement les deux parties, dans l’attente de la signature de l’acte de vente définitif. Le code civil l’indique ainsi : « le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». C’est donc un contrat à part entière, au sein du lequel :

• Le vendeur s’engage à vendre son bien dans les conditions indiquées,
• L’acheteur s’engage, de son côté, à acquérir le bien dans les dites conditions.

Rédaction et contenu du compromis de vente immobilier

Qui rédige le compromis ?

Le compromis de vente doit être présenté aux deux parties sous forme écrite. Il peut être rédigé par le notaire du vendeur, mais il peut également être construit par l’agence (ou autre entité) responsable de la vente du bien. Le rédacteur de l’avant-contrat doit s’assurer qu’il est valide sur le plan juridique et qu’il contient les différentes clauses nécessaires avant signature.

Les mentions principales

Puisqu’il constitue un engagement important, le compromis de vente immobilier se doit d’être extrêmement précis sur les caractéristiques du bien et sur les conditions qui entourent sa vente. Doivent notamment y figurer :

• Identité du vendeur et de l’acheteur (personne physique ou morale)
• Localisation exacte du bien
• Description détaillée du bien
• Prix de vente
• Modalités de paiement
• Date prévue pour la signature de l’acte de vente
• Délai de rétractation (le cas échéant)
• Conditions suspensives
• Honoraires de l’agence immobilière (si applicable)
• Répartition des charges (taxe foncière notamment, au prorata de la période d’occupation).

D’autres informations peuvent être nécessaires et viendront s’ajouter au document selon le type de bien. Lors de la vente d’un fonds de commerce par exemple, le compromis de vente immobilier comporte aussi la durée du bail, le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation (réalisés durant les trois derniers exercices comptables) ou encore le prix du matériel précédemment acheté.

Les conditions suspensives

Le compromis de vente immobilier peut contenir différentes conditions suspensives qui, si elles sont exercées, permettent de rompre le contrat (et libèrent l’acheteur et le vendeur de leurs obligations respectives).

Elles peuvent être de plusieurs types :

• Refus de prêt,
• Apparition de servitudes au sein du bien,
• Exercice d’un droit de préemption par la mairie (ou par le locataire du bien),
• Refus de permis de construire,
• etc.

Il est nécessaire de porter une attention toute particulière aux conditions suspensives : elles seules vous permettront, si vous êtes acheteur, de pouvoir récupérer votre acompte après la signature du compromis.

Les documents annexes

Sont annexés au compromis de vente les différents documents techniques relatifs au bien immobilier. L’acheteur doit bien sûr pouvoir accéder à l’ensemble des documents et en prendre connaissance avant la signature du compromis.

La quantité de documents annexes varie selon le type de bien et l’usage prévu (bureaux ou habitation). Il s’agit généralement de diagnostics obligatoires, réalisés par le vendeur en amont de la vente, mais aussi d’autres documents permettant de sécuriser la connaissance de l’acheteur autour d’un quelconque actif immobilier :

• Documentation juridique,
• Diagnostics plomb, amiante, termites, gaz et électricité,
• Diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Études des sols et des risques naturels,
• Carnet d’entretien de l’immeuble,
• Coûts de mise en conformité ou de rénovation avant entrée dans les lieux (le cas échéant),
• Règlement de copropriété et trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété (si applicable),
• Références cadastrales,
• Etc.

La signature du compromis : déroulé et délai de rétractation

La signature du compromis immobilier peut avoir lieu devant notaire, mais cela n’est pas une obligation. En effet, seul l’acte de vente (acte authentique) doit être signé devant un notaire. Les deux parties sont donc libres de signer le compromis dans le cadre de leur choix. La signature peut avoir lieu en agence immobilière par exemple, afin de gagner du temps.

Après la signature, un acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter. La loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (ou loi « Macron » du 6 août 2015) a augmenté la durée du délai de rétractation, le faisant passer de 7 à 10 jours. Pour exercer ce droit, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien (le cachet de la poste faisant foi). Il est également possible de faire jouer l’une des clauses suspensives prévues dans le compromis de vente (en cas de refus de prêt par exemple).

Mais attention, cette période de 10 jours s’applique uniquement aux acheteurs non professionnels : comme le précise la loi, ne sont pas soumis au délai de rétractation les contrats portants sur « la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs » ou « la transformation importante d’immeubles existants ».

 Compromis de vente immobilier : nos conseils

Lors de la signature du compromis de vente immobilier, l’acquéreur doit obligatoirement verser un dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt de garantie est égal à un pourcentage, allant généralement de 5% à 10% du prix de vente. Un engagement important donc, et qui demande une certaine vigilance lors de la signature du compromis. Quelques conseils à suivre pour une transaction réussie :

 

1.     Faites relire le compromis par un professionnel du droit indépendant, comme un notaire spécialiste du droit de l’immobilier,
2.     Demandez à consulter toute la documentation technique en amont pour éviter les mauvaises surprises,
3.     Renseignez-vous sur l’organisation de l’immeuble,
4.     Recensez toutes les conditions suspensives à indiquer, et faites corriger le document autant de fois que nécessaire,
5.     Si vous achetez, versez l’acompte uniquement via notaire (et non directement au vendeur).