Achat d’un immeuble de rapport : avantages et inconvénient
L’achat d’un immeuble de rapport est de plus en plus prisé. C’est, en effet, un investissement qui présente de nombreux avantages et une belle probabilité de rentabilité si on en maîtrise les arcanes et qu’on en connaît les écueils éventuels.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
L’expression “immeuble de rapport” remonte au 18ᵉ siècle où des immeubles commencèrent à être construits dans le but unique de les louer pour “rapporter” de l’argent.
Aujourd’hui l’expression est employée pour désigner plus généralement les immeubles vendus en un seul lot. Au lieu d’être en copropriété avec plusieurs propriétaires, ces immeubles appartiennent à un seul propriétaire.
L’investissement dans un immeuble de rapport connaît un nouvel engouement depuis quelques années et de nombreux investisseurs s’intéressent à ce type de biens.
Néanmoins, ce sont des projets immobiliers qui requièrent de l’expérience en matière d’immobilier locatif, avec notamment de la pratique et une confrontation avec la réalité du terrain.
Pour les personnes qui souhaitent se lancer dans cette aventure, il vaudra mieux s’appuyer sur le savoir-faire d’un acteur immobilier qui maîtrise l’investissement immobilier et la gestion locative.
Les avantages de l’achat d’un immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble de rapport ou d’un immeuble en entier présente de nombreux avantages qui en font un placement intéressant. On peut ainsi citer :
- Un prix d’achat plus faible : le coût au mètre carré est généralement moins élevé pour un immeuble vendu un seul bloc en comparaison avec les mêmes appartements vendus séparément à différents acheteurs. Comme il n’y a qu’une transaction, les frais bancaires, les frais de notaires et les commissions d’agent immobilier sont aussi plus faibles en proportion.
- Des coûts de fonctionnement moins élevés : les impôts fonciers s’avèrent souvent moins importants sur l’immeuble tout entier que sur la somme des lots pris séparément. Comme il n’y a qu’un propriétaire, il n’y a pas besoin de syndic de copropriété. Les travaux sont plus importants et plus attractifs pour des artisans et vous avez donc plus de capacité à négocier les prix plus favorablement.
- Une meilleure optimisation du bâti : vous pouvez librement reconfigurer les appartements en adaptant les surfaces à ce qui se loue le mieux. Il est aussi possible de panacher entre logements, bureaux et commerces afin de mieux rentabiliser votre immeuble.
- Une simplification de la gestion : même si gérer un immeuble entier demande du temps et du travail, il est évident que cela reste plus simple qu’une multitude d’appartements disséminés dans plusieurs copropriétés.
Finalement, ces économies d’échelle amènent à obtenir une meilleure rentabilité locative pour votre immeuble. C’est tout l’intérêt de ce genre d’investissement qui s’avère sur le long-terme très rentable à partir du moment où certains fondamentaux ont été respectés : sélection d’un bon emplacement, rénovation maitrisée et optimisation des espaces.
En outre, lorsque vous souhaitez vendre votre immeuble de rapport, vous avez le choix entre la vente par lots séparés ou de revendre le tout en un seul lot. Selon la tendance du marché au moment de la vente, vous pourrez vous orienter vers ce qui vous offre la meilleure rentabilité.
Les risques inhérents à l’achat d’un immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble de rapport n’est pas sans risque comme la plupart des opérations immobilières. Les avantages ont beau être plus importants, il est toutefois préférable d’être conscient des écueils possibles :
- Une concurrence plus qualifiée : ce marché présente l’intérêt d’avoir moins de concurrence à l’achat, mais celle-ci est souvent faite de professionnels aguerris et bien informés ou de particuliers très qualifiés. La recherche d’un bon placement demande de l’effort et de la ténacité.
- Un investissement plus lourd : l’achat d’un immeuble entier nécessite une certaine surface financière et des réserves de liquidité pour faire face à des travaux éventuels plus lourds ou des aléas techniques.
- Un risque moins panaché : lorsque vous investissez dans différents appartements situés dans différents immeubles, les risques liés au bâtiment ou à l’emplacement sont répartis et il est peu probable que tous rencontrent de problèmes en même temps. Dans le cas d’un investissement sur un immeuble de rapport, un problème sur le bâtiment peut affecter tous vos lots et donc 100 % de votre investissement. C’est pourquoi, il est fortement conseillé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier, compétent dans ce domaine particulier, pour évaluer la qualité de votre immeuble et vous aider dans votre projet.
