Estimation de bien immobilier : un acte important
Beaucoup de gens sous-estiment l’importance d’une estimation de bien immobilier. Or, l’estimation du prix d’un bien immobilier est la première étape fondamentale dans un processus de vente. Un prix mal estimé peut conduire à de longs mois d’attente sans potentiels acheteurs et à beaucoup de frustrations. Non seulement, une bonne estimation immobilière est nécessaire pour prendre de bonnes décisions sur la gestion de votre patrimoine, mais c’est aussi le bon moyen d’accélérer une vente. Découvrez donc ci-dessous tout ce qu’il faut savoir sur l’estimation de bien immobilier, son importance, comment elle est réalisée et par qui.
Le but d’une estimation immobilière : trouver le juste prix
La première fonction essentielle d’une estimation immobilière est de définir le bon prix du bien. Définir cette fourchette de prix permettra de drainer des acheteurs potentiels et d’obtenir des visites.
Le plus gros inconvénient de ne pas estimer de manière juste un bien est soit de le vendre trop bas (c’est toutefois assez rare) soit d’avoir une offre sur les bras pendant très longtemps sans aucune touche.
Il faut considérer que les candidats à l’accession à la propriété sont plutôt bien informés et maitrisent assez bien les prix du marché. Beaucoup d’experts de l’immobilier pensent que si votre bien est surestimé de 5 % ou plus, la plupart des potentiels acheteurs ne feront aucune démarche pour le visiter.
Et lorsque le temps s’accumule, les clients deviennent de plus en plus méfiants et accordent peu de confiance à une annonce ancienne. Ils commencent à suspecter des problèmes, des vices cachés ou des défauts qui ont fait fuir les autres acheteurs.
Dans l’approche d’une vente et sa mise en place, le prix reste un des facteurs les plus importants pour influencer les décisions d’un acquéreur potentiel. S’il estime que le prix est “juste” “équitable ou “attractif” il va vouloir connaître plus en détail le bien et se placer dans l’opportunité de faire une offre. S’il a le sentiment que le prix est en dehors de ce qui parait juste, alors l’acquéreur se tournera vers un autre produit.
Estimation immobilière par un professionnel : une opération essentielle
Aujourd’hui vous trouverez de nombreux outils d’estimation en ligne, mais ils ont deux défauts essentiels :
- La non-maîtrise de l’aspect très local du marché immobilier (qui varie parfois d’une rue à une autre)
- Ils ne connaissent pas votre bien et se fondent sur vos déclarations.
La valeur qu’ils peuvent donner n’est qu’approximative et ne peut servir que de première approche. Il ne faut pas prendre ces chiffres au pied de la lettre et en faire votre estimation.
Pour cela, il est important de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Lui seul peut avoir une connaissance assez fine de votre marché spécifique (immobilier de luxe par exemple) ou de votre marché local.
Quelle méthode d’évaluation pour une estimation immobilière ?
Déterminer le bon prix ou bonne fourchette de prix pour un bien immobilier n’est pas simple, mais cela passe avant tout par une évaluation comparative avec l’historique du marché sur le plan local. Le professionnel de l’immobilier doit analyser les ventes comparables réalisées dans les 6 mois précédents. Il pourra alors approcher un prix au mètre carré du bien à estimer.
Une fois qu’il aura ainsi effectué une première approche, il pourra affiner son évaluation en tenant compte des caractéristiques propres à votre bien. Il pourra ainsi tenir compte de :
- l’état général du bien
- l’étage
- la répartition des pièces
- les équipements particuliers
- une superficie exceptionnelle (très petit ou très grand)
- des atouts particuliers (une vue dégagée, une très belle terrasse, …)
- un défaut (des travaux délicats à réaliser, un environnement bruyant)
Tous ces éléments viendront bonifier ou faire baisser la fourchette de prix au mètre carré. Il n’y a pas de règle établie pour évaluer les surcotes issues d’un point positif ou les baisses issues d’un point négatif : tout est dans l’expérience du professionnel et sa connaissance fine du comportement des acheteurs. Un bon professionnel saura ainsi que certains défauts ou points positifs pèsent plus dans le marché de l’immobilier du luxe que dans le segment des biens plus accessibles et vice versa.
Enfin, bien souvent, quitte à payer cette estimation, il sera préférable de demander l’avis à plusieurs professionnels. Il se peut parfois que des écarts ne soient pas négligeables. Et dans le cas où plusieurs professionnels sont assez proches, vous pourrez vous dire que votre estimation immobilière est assez juste !
Dernier point : n’oubliez pas que les estimations immobilières se périment vite sur des marchés dynamiques. Si votre bien a été estimé il y a plus de 12 mois, il est prudent de faire réévaluer l’estimation.
