Immeuble de rapport : définition
Parmi les nombreux types d’investissement immobilier, l’immeuble de rapport est souvent méconnu, voire ignoré. C’est pourtant un investissement de plus en plus prisé et qui offre de nombreux avantages. Avec notre définition de l’immeuble de rapport, vous en comprendrez mieux la teneur, les opportunités qu’il offre ainsi que ses modalités d’acquisition les plus courantes.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport en immobilier ?
La définition d’un immeuble de rapport est avant tout un immeuble entier comportant plusieurs appartements et aussi parfois des commerces, exploité en tant que bien immobilier locatif pour offrir un revenu à son propriétaire.
C’est un type d’investissement immobilier qui existe depuis des décennies et, voire depuis le milieu du 19e siècle avec l’avènement des grands immeubles, comme les immeubles haussmanniens à Paris.
Une des spécificités de l’immeuble de rapport est qu’il est la propriété d’une seule personne ou d’une société unique. Cela en fait un bien plutôt rare, car des prix de l’immobilier assez élevés rendent l’ensemble d’un immeuble assez cher.
Cela reste toutefois un secteur de l’immobilier qui est très prisé et qui suscite même de l’engouement actuellement. Néanmoins, les biens immobiliers de ce type restent rares et les acquéreurs doivent souvent se positionner sur des biens très anciens, à rénover et parfois attendre longtemps avant de pouvoir racheter les derniers appartements de ce genre d’immeuble s’il n’a pas pu être acquis en une seule fois.
Comme on le voit avec la définition d’un immeuble de rapport, ce type de bien se range dans la catégorie des placements de long-terme. En effet, son coût initial et souvent la nécessité de rénovation rendent la rentabilité plus délicate lors des premières années. De plus, le marché des immeubles de rapport reste plus étroit que celui des appartements avec moins de biens en circulation et moins d’acheteurs. Très souvent, les cycles d’investissement sur les immeubles de rapport se situent aux alentours des 20 ans, voire beaucoup plus.
Comment s’achète un immeuble de rapport ?
L’acquisition d’un immeuble de rapport n’est pas chose facile et très souvent cela se réalise avec l’aide d’un professionnel de l’investissement immobilier ou de la promotion. On peut néanmoins distinguer plusieurs cas de figures :
- Achat d’un immeuble dont tous les appartements sont déjà loués : c’est assez rare et cela offre l’avantage de revenus immédiats, mais il n’y a pas la possibilité d’engager de gros travaux de rénovations ni d’optimiser efficacement l’investissement.
- Achat d’un immeuble où tous les appartements sont vides : c’est la situation qui offre le plus de liberté en matière d’aménagement, de montée en gamme et donc à terme de mieux rentabiliser son investissement. C’est toutefois une solution qui nécessite de pouvoir investir et attendre une rentabilité ultérieure.
- Achat d’un immeuble avec des appartements occupés et d’autres non : ce sont des produits assez fréquents qui combinent les avantages et inconvénients des deux cas de figure précédents. Cela permet souvent de se donner du temps pour évaluer la rentabilité réelle du bien et établir un projet à long-terme.
Dans tous les cas, le choix de l’emplacement (rue, quartier, arrondissement) est primordial. Il conditionnera, comme pour tout investissement immobilier, la rentabilité du projet. Mais il sera d’autant plus crucial que vous ne pourrez pas compter sur une répartition des risques comme avec des achats d’appartements dispersés.
Qu’est-ce qui fait l’intérêt de l’acquisition d’un immeuble de rapport ?
Pour les investisseurs immobiliers l’immeuble de rapport peut présenter de nombreux avantages par rapport à des investissements disséminés sur plusieurs immeubles. On peut en effet recenser les points suivants comme étant avantageux :
- Un achat souvent plus économique : lorsqu’un immeuble est acheté en un seul bloc, le prix au mètre carré est souvent plus bas que lors d’achats d’appartements isolés. De plus, bien souvent, vu le volume d’une telle vente, les frais de notaires et les commissions des agents immobiliers sont proportionnellement moins importants.
- Une gestion plus simple : disposer de nombreux appartements à la même adresse simplifie les tâches administratives de gestion.
- Une plus grande liberté et créativité architecturale : en disposant de tout l’immeuble le propriétaire est libre de redéfinir les logements en adaptant les surfaces à ce qui est plus recherché. Il dispose d’une plus grande maitrise du choix des équipements communs ainsi que du style architectural. Le fait de posséder un immeuble entier permet de mieux maitriser les investissements (chauffage, ascenseur, …) et les gros couts de réparation (ravalement, toiture, …) sans intermédiaires, de se passer de syndic de copropriété et de globalement faire baisser certains coûts fixes.
