Permis de louer de la loi Alur : tout savoir sur ce dispositif

Depuis 2014, la loi Alur a permis à certaines municipalités de mettre en place le principe du permis de louer. Même s’il est encore peu employé, il vaut mieux connaître ce système et s’assurer que les biens possédés et mis en location ne tombent pas sous cette contrainte.

Qu’est-ce que le permis de louer de la loi Alur ?

Avec un parc immobilier dans un état très moyen, le législateur français a souhaité mettre en place un dispositif empêchant de louer des logements indignes.

Avec la loi Alur, depuis 2014, il impose donc un permis de louer dans certaines zones. Ce permis de louer est en quelque sorte une autorisation préalable à demander avant la mise en location d’un bien ou une déclaration préalable. Ceci permet aux autorités locales de contrôler l’état d’un bien et d’empêcher sa mise en location s’il n’est pas conforme.

Dans quelles zones faut-il un permis de louer ?

Heureusement, ce processus ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français. En fait, la loi laisse aux communes la liberté ou non de définir des zones géographiques spécifiques ou ce permis de louer est requis.

C’est donc le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent qui peuvent prendre de telles décisions et préciser des aires géographiques. Celles-ci peuvent concerner un ensemble immobilier précis ou un quartier, voire la totalité d’une commune.

Il est évident que les communes qui disposent d’un bâti de qualité ou qui sont rarement concernés par des problèmes de vétusté des logements ne prennent pas ce genre de dispositions. Mais, on trouve néanmoins un nombre croissant de municipalités qui ont défini des zones précises où le permis de louer s’applique. C’est le cas, par exemple de Saint-Denis, Gennevilliers, Clichy, Bobigny, Bagnolet, Mantes-la-Jolie en Île-de-France ou de Roubaix et Tourcoing dans la région des Hauts-de-France.

Dans ces communes, un bailleur doit donc obligatoirement s’assurer auprès de la mairie d’une éventuelle déclaration ou obtention d’un permis de louer avant de mettre son bien en location. Ailleurs, il est prudent de se renseigner également si le dispositif de la loi Alur a été mis en place : un simple coup de téléphone auprès des services d’urbanisme de la ville devrait vous renseigner. En général, si vous passez par un gestionnaire immobilier, celui-ci connaît parfaitement l’état de la réglementation dans votre commune.

‍Quelles démarches pour obtenir le permis de louer ?

Dans les zones concernées, il existe deux modèles Cerfa à remplir selon qu’il faut établir une demande d’autorisation préalable de mise en location ou une déclaration de mise en location. Dans ce dernier cas, le document doit être remis au service compétent dans les 15 jours qui suivent la signature du bail.

Pour le cas de l’autorisation préalable, aucun délai n’existe, mais vous devez vous assurer de faire cela en avance pour avoir votre autorisation avant la date de mise en location que vous avez programmée.

Il existe un autre cas possible : vous achetez un bien loué qui fait l’objet d’une autorisation préalable. Cette autorisation doit vous être transférée à titre de nouveau propriétaire et pour cela il vous faut remplir un formulaire Cerfa spécifique.

Dans tous les cas, vous devez accompagner votre demande d’une copie de l’ensemble des diagnostics techniques effectués dans le logement que vous souhaitez mettre en location.

Pour les demandes d’autorisation préalable, le délai d’analyse de votre demande est d’un mois. La demande peut être acceptée, rejetée avec une motivation et des travaux à réaliser pour être conforme. L’absence de réponse de l’autorité compétente vaut accord tacite. Toutefois, l’autorisation préalable devra néanmoins être obtenue puisque vous devez l’annexer au contrat de location. Ensuite, chaque nouveau bail devra faire l’objet d’une nouvelle autorisation.

Pour la déclaration de mise en location, le délai est généralement d’une semaine. Un récépissé avec copie jointe de votre déclaration vous sera adressé si votre dossier est complet. Si ce n’est pas le cas, une liste qui établit les pièces manquantes vous est envoyée.

Des risques non négligeables en cas d’infraction

Dans les communes et les zones concernées par ce dispositif, il est illégal de louer sans faire ces démarches. Un contrevenant à ces lois s’expose à des sanctions financières qui s’avèrent lourdes :

• 5 000 € d’amende pour le premier manquement à l’obligation de solliciter une demande d’autorisation de louer
• 15 000 € d’amende en cas de nouveau manquement constaté dans un délai de 3 ans
• 15 000 € d’amende si un bien est mis en location alors que la demande d’autorisation avait été rejetée.