Que vérifier avant un achat immobilier ?

Faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement est souvent le rêve de tout un chacun. Cependant, pour éviter que ce rêve ne tourne au cauchemar, il est important d’être capable de repérer les éventuels problèmes liés au logement, à sa structure ou à son environnement. Voici une liste des pièges à éviter lors d’un achat immobilier.

L’état global du bien immobilier

Intégrité structurelle

Avant tout, il est primordial d’effectuer des vérifications visuelles et techniques sur l’intégrité structurelle du bien. Effectuer une visite accompagnée d’un professionnel de la construction peut permettre d’éviter toutes mauvaises surprises ultérieures. Même si ces dernières sont légalement encadrées, une action en justice peut s’avérer longue et couteuse.
Ainsi, il conviendra de vérifier le parfait état d’usage des ouvrages les plus importants et les plus couteux à la rénovation :
• La charpente, ainsi que la toiture et les différentes composantes d’étanchéité ;
• Les faces extérieures du bâtiment ne doivent pas présenter de fissures ou de défauts constitutifs importants ;
• Les murs et les plafonds intérieurs doivent être droits et exempts de taches d’humidité ;
• Les différentes baies et ouvertures doivent être parfaitement fonctionnelles et en bon état.

Bon fonctionnement des accessoires et des ouvrages essentiels

Dans un second temps, il sera important de vérifier les éléments constitutifs du second œuvre. Ils sont particulièrement nombreux et il est parfois difficile d’en faire une revue exhaustive. Voici une liste des ouvrages essentiels dont il faudra s’assurer du bon état de fonctionnement :
• La plomberie ainsi que la robinetterie et les évacuations sanitaires ;
• Les différentes composantes du réseau électrique du bâtiment : compteur général, prises de courant et internet, mise à la terre aux normes etc. ;
• La présence et le fonctionnement des VMC dans toutes les pièces où elles sont obligatoires (salle de bain, toilettes et cuisine) ;
• Le bon fonctionnement de l’installation de chauffage ainsi que des radiateurs associés ;
• Les revêtements de sols qui ne doivent pas être bombés, tachés par l’humidité ou mal posés ;
• La présence d’un système d’isolation complet et efficace.

Absence de vices administratifs de construction

Il arrive que certains propriétaires construisent de plus ou moins gros ouvrages, sans pour autant posséder les autorisations légales délivrées par l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est une situation récurrente, notamment concernant la création de murs de séparation ou de petites structures de rangement en fond de cour par exemple.
Pour éviter d’acheter un bien dont certaines constructions pourraient être illégales, il est possible de faire une recherche cadastrale et de se renseigner directement à la mairie sur les réalisations qui ont fait l’objet d’une demande officielle. Dans le cas où de gros travaux auraient été réalisés, il conviendra de récupérer tous les documents administratifs justifiant de leur légalité.

La faisabilité de projets d’avenir

Vérifier l’état et les règles de la copropriété

Dans le cas d’un achat immobilier en copropriété, l’acquéreur devient propriétaire d’une partie privative, mais se doit de s’acquitter des charges inhérentes aux parties communes de l’immeuble ou du lotissement. Il conviendra dans ce cas de s’assurer de l’état général de la copropriété. La consultation des derniers comptes rendus d’assemblée générale permet de se faire une idée des futures dépenses et travaux à prévoir.
D’autre part, les copropriétés possèdent leurs propres règlements qui peuvent s’avérer bloquants à la mise en œuvre de travaux de rafraichissement ou de rénovation. Il est alors primordial de les consulter avant l’achat du bien pour s’assurer de la faisabilité de futurs projets. Il est à noter que ces règles sont évolutives et peuvent changer tous les ans.

Prendre connaissance du plan local d’urbanisme

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important et ingénieux d’en penser l’avenir ainsi que l’évolution. Outre la faisabilité technique ou économique, la réalisation de travaux d’extension ou de rénovation nécessite la demande d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable auprès des services spécialisés de la mairie.
Or, les différentes autorisations de construction sont soumises à une étude minutieuse pour en établir la faisabilité au regard du plan local d’urbanisme. Le PLU édicte, régule et contrôle les règles liées au projet global d’aménagement du territoire. Ainsi, il est important de le consulter avant d’acheter pour s’assurer de pouvoir faire évoluer son bien selon ses envies et ses besoins.

Une maitrise complète des coûts et des dépenses

S’assurer de négocier le bien au prix juste

Négocier une maison ou un appartement au bon prix est essentiel et peut même permettre de réaliser quelques travaux d’aménagement supplémentaires. Pourtant, estimer correctement un bien peut parfois s’avérer difficile. Il faudra prendre en compte les prestations générales offertes par le bâtiment, mais également son environnement et ses spécificités techniques (présence d’un garage, d’une piscine, etc.).
Naviguer à travers les nombreuses offres de vente disponibles sur internet peut être une bonne solution pour commencer à estimer un bien. Cependant, pour être certain de faire le bon choix et au meilleur prix, il peut être intéressant de faire appel à un expert immobilier. Ce dernier s’impose comme un véritable spécialiste et n’aura aucun mal à offrir une évaluation au prix le plus juste.

Prévoir le cout total d’une opération

Lors de l’achat d’un bien immobilier, de nombreuses factures, taxes et charges peuvent s’ajouter à son prix d’achat. Ainsi, il convient d’avoir conscience de l’existence :
• De la commission de l’agence immobilière qui est fixée par décret légal, mais qui peut quand même être négociée ;
• Des frais de notaire dont les taux varient en fonction du montant d’achat du bien ;
• Dans le cas de l’acquisition d’une construction neuve, issue d’un programme de promotion immobilière par exemple, ou de moins de 5 ans, les frais sont réduits, mais le bien est soumis à la TVA.

Prendre connaissance des différentes taxes et charges

Devenir propriétaire signifie aussi l’obligation de s’acquitter du paiement de divers impôts, et taxes. Il est donc important de se renseigner, avant l’achat, sur le montant des charges à payer pour s’assurer d’être capable de répondre à ses obligations financières. On note entre autres :
• La taxe d’habitation, bien qu’en passe de disparaitre, reste d’actualité dans de nombreuses villes. Elle n’est due que si vous étiez occupant dudit logement au 1er janvier de l’année en cours ;
• La taxe foncière sur les propriétés bâties à payer chaque année dans sa totalité, exception faite de l’année d’acquisition où elle sera réglée au prorata du temps qui s’est écoulé entre la date du transfert de propriété et le 31 décembre ;
• Le cas échéant, les charges de copropriété annuelles ainsi que les dépenses à prévoir.