Restructuration d’immeuble à Paris : ce qu’il faut savoir
La restructuration d’un immeuble est un projet complexe, long et parfois périlleux. Cela reste toutefois incontournable pour retrouver des perspectives de rentabilité pour un bien et l’adapter à la constante évolution du marché. Découvrez ici l’essentiel de ce qu’il faut anticiper lorsqu’on envisage un projet de restructuration d’immeuble.
Qu’est-ce qu’une restructuration d’immeuble ?
La restructuration d’un immeuble est une opération immobilière sur un bien existant dans le but de lancer un nouveau projet ou d’avoir un nouveau mode d’utilisation du bâtiment. Cela peut comprendre une modification de la destination de l‘immeuble (appartements en bureau ou vice-versa par exemple), ou tout simplement impliquer une modification substantielle de la structure de l’immeuble (nombre de logements, surfaces, emprise au sol, hauteur, …). Dans la plupart des cas, cette opération est complexe et doit être confiée à un spécialiste de la restructuration d’immeuble pour gérer diverses contraintes, de nouvelles autorisations à obtenir, et de nombreuses conséquences financières ou légales.
Vérifier la conformité du projet avec les règles d’urbanisme
La restructuration d’un immeuble doit toujours s’accompagner d’une vérification des règles d’urbanisme afin de déterminer si une nouvelle autorisation d’urbanisme s’avère obligatoire selon les modifications envisagées.
Il est bien évident que si la destination de l’immeuble est modifiée, il faut vérifier que les règles issues du plan local d’urbanisme (PLU) laissent bien la possibilité dans la zone considérée d’avoir un immeuble de cette nouvelle destination.
Mais, le PLU peut aussi disposer de règles qui obligent à une nouvelle destination de l’immeuble, différente de la destination existante. Même si le propriétaire souhaite le maintien de la destination initiale de l’immeuble. Il peut, par exemple, obliger à la construction de logements locatifs sociaux ou d’une surface minimale à but commercial.
Toutes ces prescriptions doivent être prises en compte en amont afin d’évaluer la rentabilité économique du projet et sa complexité juridique.
Quel impact si un changement d’usage est nécessaire ?
Le changement d’usage d’un immeuble dans le cadre d’une restructuration peut avoir un impact légal comme on vient de le voir au niveau des contraintes du plan d’urbanisme et de nouvelles autorisations, mais aussi un impact financier.
Dans beaucoup de villes, dont Paris, l’autorisation qui doit être demandée s’accompagne d’un mécanisme de compensation financière.
Ceci peut se traduire par une proposition de compensation avec la transformation de locaux en logements dans d’autres immeubles, ou bien par l’achat d’un titre de compensation auprès d’autres propriétaires.
De plus, il existe des taxes qui s’appliquent aux changements de destinations des immeubles quand il y a création de bureaux, de locaux de stockage ou de locaux commerciaux. Cette taxe portée par la région Ile-de-France s’élève par exemple, à plus de 400 euros par mètre carré pour des nouveaux locaux commerciaux.
Le cas de l’éviction des locataires lors d’une restructuration d’immeuble
Très souvent, une opération de restructuration profonde d’immeuble nécessite le départ des locataires existants. Cette phase peut être relativement longue et avoir un impact financier à prendre en compte.
Il est possible dans le cas de baux commerciaux, de notifier un congé avec refus de renouvellement accompagné d’une proposition d’indemnité d’éviction, au terme du bail ou lors de la période de tacite prolongation. Il s’ensuivra alors un temps de négociation avec le locataire ainsi qu’un éventuel planning judiciaire en cas de contestation et de recours. Ces procédures peuvent prendre parfois entre trois et quatre ans, car les expertises judiciaires peuvent se succéder pour déterminer une indemnité d’éviction.
Ces indemnités sont relativement faibles dans le cas de locaux à usage de bureaux, mais peuvent être bien plus élevées dans le cas de commerces. Une éviction peut, en effet, avoir un impact non négligeable sur la valeur d’un fonds de commerce (antériorité, clientèle locale…). À Paris, où la valeur locative est assez élevée, un différentiel de loyer entre le local actuel et le prix du futur local peut aussi avoir un impact important sur le coût de cette indemnité d’éviction.
Dans tous les cas, il faudra être prudent dans l’évaluation de ces procédures, la durée d’immobilisation du bien qui en découle, le coût judiciaire des démarches, leur impact éventuel en cas de commerces ou entreprises à forte notoriété qui seraient impactées, etc. La mesure de la rentabilité du projet de restructuration d’un immeuble ne pourra pas faire l’impasse sur ces coûts induits, qui, dans la plupart des cas sont intégrables, mais où, dans certains cas exceptionnels, ils peuvent être exponentiels et difficilement contrôlables.
