Vendre un immeuble avec des locataires : quelles précautions prendre ?
Si vous possédez un immeuble parisien que vous souhaitez vendre, son occupation par des locataires complexifie un peu la tâche. Même s’il vaut mieux s’attacher les services d’un professionnel de l’immobilier parisien, il est toujours bon de connaître un tant soi peu le fonds légal et réglementaire qui sous-tend ce genre d’opération. Le vendeur doit en effet prendre certaines précautions et prévenir les locataires qui bénéficient de certains droits, comme le droit de préemption par exemple.
Peut-on vendre un immeuble loué ?
Si vous êtes l’unique propriétaire d’un immeuble occupé par des locataires, rien ne vous empêche de le mettre en vente.
Deux cas de figures se présentent : vous souhaitez vendre avec les biens occupés (c’est souvent plus délicat et peut faire l’objet d’une décote au niveau du prix de vente) ou vous voulez vendre sans locataires.
Si vous vendez en « occupé », c’est-à-dire en cours de bail, vous êtes libre de vendre à tout moment à condition de prévenir le locataire qui peut exercer son droit de préemption (voir plus bas). Le bail continuera avec le nouveau propriétaire.
Il faut toutefois être attentif à une règle qui stipule que si le locataire est en situation d’insolvabilité et ne paie plus ses loyers alors le bien ne peut pas être vendu occupé.
Pour vendre votre bien libre, il faut donner congé aux locataires. Ceci doit se faire par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception :
- 6 mois minimum avant la date de fin de bail dans le cadre d’une location non meublée.
- 3 mois minimum avant la date de fin de bail dans le cadre d’une location meublée.
Droit de préemption du locataire : de quoi s’agit-il ?
La loi protège le locataire d’un bien qui est mis en vente et lui accorde un droit de préemption. C’est en quelque sorte une priorité qui est donné au locataire pour se porter acquéreur du bien. Ce droit de préemption du locataire est valable pour la vente d’un immeuble entier ou par lots (par appartements).
Ce droit s’applique quasiment dans tous les cas, sauf :
- Si l’immeuble comporte moins de 6 logements.
- Si l’acquéreur déclaré de l’immeuble est un organisme HLM, une société mixte (sous certaines conditions), ou encore un parent (jusqu’au 4ème degré) du propriétaire.
- Si la mairie a exercé son droit de préemption urbain (ou de ZAD et de périmètres provisoires).
- Si certaines garanties sont offertes aux locataires par le nouvel acquéreur (prolongement des baux).
Le locataire a devant lui un délai de réflexion limité à 2 mois à partir de la réception de la lettre de congé. Dans ce délai, il peut donc accepter ou refuser l’offre de vente, telle qu’elle a été proposée par l’acquéreur.
Le cas de la prolongation des baux en cours par un nouvel acquéreur
Pour purger le droit de préemption des locataires, un acquéreur peut choisir de proposer une prorogation des baux en vigueur.
Ceci ne peut se faire qu’à condition de proroger les baux en cours pour une durée de six ans. La date de départ de ces 6 nouvelles années sera alors la date de signature de l’acte authentique de vente.
L’acte de vente devra contenir la liste des locataires concernés par cet engagement de prorogation de bail. Tous les baux prorogés auront alors les mêmes échéances.
De plus, cet engagement est lié à chaque locataire. Dans le cas où un locataire s’en va, le suivant ne peut bénéficier du même bail. Enfin, il est possible que ces engagements soient acceptés par certains locataires et refusés par d’autres.
Il faudra toutefois toujours s’appuyer sur les conseils de son notaire qui pourra, selon les cas particuliers, vous prévenir de certains risques ou identifier les problématiques liées à cette procédure.
